१९ वर्षांचा विलंब; ‘बॅकडोअर’ भागीदारांचा खेळही न्यायालयाच्या रडारवर! SRA प्रकल्पात विकासकाला मनमानीची मुभा नाही;

 कोट्यवधी भरले तरी प्रकल्प अनिश्चित काळ लटकवता येणार नाही
मुंबई | प्रतिनिधी :
झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेतील विकास हक्क हा विकासकाच्या खासगी मालमत्तेसारखा वापरता येणार नाही, तसेच आर्थिक मोबदला भरला म्हणून प्रकल्प वर्षानुवर्षे रखडवून ठेवण्याचा अनिर्बंध अधिकार मिळत नाही, असा कठोर कायदेशीर संदेश न्यायालयाच्या निरीक्षणातून समोर आला आहे. तब्बल १९ वर्षे (२००७ ते २०२६) प्रकल्प रखडविणाऱ्या विकासकाच्या भूमिकेवर न्यायालयाने प्रश्नचिन्ह उपस्थित करत सार्वजनिक हित आणि झोपडपट्टीवासीयांचे कल्याण यांना प्राधान्य दिले आहे.
या प्रकरणात ‘शिव बिल्डर्स’शी संबंधित भागीदारी रचनेतील बदलांवरही गंभीर प्रश्न उपस्थित झाले आहेत. पूर्वीच्या भागीदारांना टप्प्याटप्प्याने बाजूला करत नवीन भागीदारांकडे कंपनीची सूत्रे सोपविण्याच्या अंतर्गत व्यवहारातून मूळ विकासकाच्या रचनेत ‘मागच्या दाराने’ प्रवेश देण्याचा प्रयत्न झाला का, हा महत्त्वाचा मुद्दा या वादाच्या केंद्रस्थानी आहे. विशेष म्हणजे, झोपडपट्टीधारक आणि संबंधित प्राधिकरणांना विश्वासात न घेता अशा प्रकारे भागीदारीत बदल करता येतो का, यावरही कायदेशीर कसोटी लागली आहे.
SRAचा आदेश म्हणजे करारभंगाला ‘क्लीन चिट’ नव्हे
SRAने झोपडपट्टी कायद्यातील कलम १३(२) अंतर्गत केलेली कारवाई रद्द केली किंवा विकासकाच्या बाजूने प्रशासकीय निर्णय झाला, तरी त्याचा अर्थ खासगी विकास करारातील जबाबदाऱ्या संपल्या असा होत नाही. SRAचा प्रशासकीय निर्णय हा विकासकाला करारभंग, निष्क्रियता किंवा अवाजवी विलंबापासून आपोआप संरक्षण देत नाही, अशी कायदेशीर दिशा न्यायालयाच्या विश्लेषणातून स्पष्ट होते.
अचल संपत्तीशी संबंधित करारात ‘वेळ हा कराराचा गाभा नाही’ असे सर्वसाधारण गृहीतक असले, तरी त्याचा अर्थ विकासकाला अनिश्चित काळासाठी काम लांबविण्याची मुभा मिळते असा नाही. परिस्थिती, करारातील अटी आणि प्रकल्पाचे स्वरूप पाहता वाजवी कालावधीत जबाबदाऱ्या पूर्ण करणे बंधनकारक ठरते.
पैसे भरले म्हणजे १९ वर्षे प्रकल्प अडकवण्याचा परवाना नाही!
विकासकाने आर्थिक मोबदल्याची पूर्ण किंवा बहुतांश रक्कम भरली असेल, तरी त्यातून विकासाचे काम अनिश्चित काळासाठी थांबवून ठेवण्याचा अधिकार निर्माण होत नाही. विशेषतः SRA प्रकल्प हा केवळ दोन खासगी पक्षांमधील व्यवहार नसून झोपडपट्टीवासीयांचे पुनर्वसन आणि सार्वजनिक हिताशी जोडलेला प्रकल्प असल्याने विकासकाच्या निष्क्रियतेकडे अधिक कठोरपणे पाहणे आवश्यक असल्याचे न्यायालयीन भूमिकेतून अधोरेखित झाले.
‘दोन दशकांची निष्क्रियता’ इक्विटी वाचवणार नाही
विकासकाने आपल्या भूमिकेच्या समर्थनार्थ Hungerford Investment Trust Ltd. v. Haridas Mundhra आणि M/s Hind Construction Contractors v. State of Maharashtra या सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयांचा आधार घेतला. मात्र, जवळपास दोन दशकांच्या निष्क्रियतेला पुरेसे समर्थन नसताना केवळ ‘इक्विटी’च्या आधारावर संरक्षण देता येणार नाही, अशी न्यायालयाची भूमिका राहिली.
Chand Rani v. Kamal Rani या १९९३ मधील सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयातील तत्त्वाचाही संदर्भ देण्यात आला. अचल संपत्तीच्या व्यवहारात वेळ हा सामान्यतः कराराचा मुख्य गाभा मानला जात नसला, तरी करारातील अटी आणि परिस्थितीनुसार वाजवी वेळेत काम पूर्ण होणे आवश्यक असल्याचे त्या निर्णयातून स्पष्ट होते.
‘बॅकडोअर एंट्री’ला कायद्याची दारे बंद?
या प्रकरणाशी संबंधित Avami Workers Union v. Mahesh S. Sanghvi & Ors. या न्यायालयीन दाखल्यातून आणखी एक महत्त्वाचा मुद्दा समोर येतो. SRAची स्पष्ट पूर्वपरवानगी आणि संबंधित सोसायटीचा आवश्यक ठराव न घेता विकासकाने आपल्या अंतर्गत रचनेत बदल करून नवीन नियंत्रक भागीदार आणणे किंवा विकास हक्कांची पुनर्रचना करणे कायदेशीरदृष्ट्या ग्राह्य ठरू शकत नाही, असा त्यातील तत्त्वाधारित मुद्दा आहे.
म्हणजेच, SRA योजनेतील विकास हक्क हे कंपनीच्या अंतर्गत व्यवहारातून कोणाच्याही हातात सोपविता येणारी खासगी वस्तू नाहीत. वैधानिक मंजुरी आणि झोपडपट्टीधारकांच्या हक्कांना बगल देऊन केलेली ‘बॅकडोअर’ पुनर्रचना विकास हक्कांच्या वैधतेवरच प्रश्नचिन्ह निर्माण करू शकते.
मध्यस्थी सुरू असली तरी विकास ठप्प ठेवता येणार नाही
झोपडपट्टीधारकांमधील अंतर्गत वाद किंवा मध्यस्थीची प्रक्रिया सुरू असल्याचे कारण देऊन १९ वर्षांचा विलंब योग्य ठरविता येणार नाही, अशी न्यायालयीन भूमिकेची दिशा आहे. मध्यस्थी सुरू असताना विकासाचे अधिकार स्थगित ठेवणे आणि जमिनीवर आणखी बोजा निर्माण होऊ न देणे, यालाच ‘सोयीचे संतुलन’ अधिक अनुकूल असल्याचे न्यायालयाने अधोरेखित केले.
एकूणच, SRA प्रकल्पात विकासकासाठी संदेश स्पष्ट आहे—करार करा, पैसा भरा आणि विकास हक्क हातात ठेवून प्रकल्प दशकानुदशके लटकवत ठेवा, अशी व्यवस्था कायदा मान्य करणार नाही. ‘बॅकडोअर’ भागीदारी आणि दीर्घकालीन निष्क्रियतेच्या आधारे पुनर्वसनाचा हक्क रोखता येणार नाही.